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오피스텔 1가구 2주택
최근에 부동산에 대한 투자가 고소득층에 일부만이 아닌 국민 전반적 관심사로 떠오르면서 오피스텔에 대한 관심도 상승한다고 합니다. 오피스텔은 청약을 하지 않아도 되고 업무용 시설이라서 재산세도 다르게 계산이 됩니다. 공식적으로 오피스텔 1가구 2주택 여부는 사용 목적에 의해서 결정이 된다고 알려져 있습니다.
즉 주거용으로 사용한다면 주택으로 간주한다는 것인데요. 주거가 아닌 임대를 목적으로 오피스텔을 취득하면 주택 수에 포함되지 않을 수 있을 것 같습니다. 물론 세입자가 전입신고를 하게 되면 주택으로 간주될 수도 있습니다. 간혹 임차인에게 전입신고를 하지 않는 조건으로 세입자를 받는 경우도 있지만 추후에 문제가 발생할 소지가 많다고 하네요.
오피스텔 1가구 2주택 판단 방법
이렇게 하면 오피스텔 1가구 2주택을 피해갈 수 있다는 말들이 많이 퍼졌는데요. 국세청에서도 단순히 전입신고만을 기준으로 판단하지는 않는다고 합니다. 관리비, 전기요금 등 납부 내역을 확인해서 실제 주거용으로 사용했는지 판단한다고 말하고 있죠.
일반임대사업자나 주택임대사업자로 등록을 하면 오피스텔 1가구 2주택 대상에서 피할 수 있다고 합니다. 임대사업자 등록을 하면 오피스텔 취득에 발생한 부가세 10%를 환급 받을 수 있습니다. 다만 주택임대 사업자 등록을 하면 최소 4년 이상 유지해야 하고, 그 전에 매매를 하게 되면 세액 감면과 같이 받았던 혜택을 환급해야 하는 부작용이 있습니다.
주택임대사업자
주택임대사업자로 등록을 하면 오피스텔 1가구 2주택에 해당하지 않아서 어느정도 세금을 피해갈 수 있는 방법이 존재합니다. 사실 이러한 내용을 보면 오피스텔에 대해서는 부당한 측면도 있어 보입니다. 오피스텔을 취득할때는 주택으로 보지 않아서 취득세가 좀 더 비싸게 발생을 하는게 사실이라고 하는데요.
하지만 막상 양도소득세를 계산할때는 주택으로 보거나 1가구 2주택자로 인식해서 많은 세금이 나오는 경우가 종종 발생합니다. 전입신고를 하면 거의 주택으로 인식을 하는 문제점도 존재합니다. 만약 오피스텔 1채와 아파트 1채를 보유한 경우에 아파트 1채를 팔면 오피스텔 1세대 2주택으로 양도세 혜택을 보기가 어렵기 때문에 오피스텔을 먼저 매매하고 1세대 1주택 상태로 만든 이후 주택을 매도하는게 좋은 방법입니다.
오피스텔 양도세 절약
오피스텔을 팔기가 아깝다면 현업에서는 주거용 세입자에게 이사비용과 중개수수료 그리고 소정의 비용을 지불하고 협조를 구하는 방식으로 새롭게 세입자를 업무용으로 한 후 기존에 주택을 처분하는 방법을 쓰고 있다고 합니다. 개인적으로 이 부분은 세입자의 협조가 없으면 불가능하다고 생각되는데요.
개인적으로 앞에서 말씀드린 임대사업자로 등록해서 오피스텔을 1주택으로 인정받지 않고 기존의 주택을 매도하는게 양도세를 절약할 수 있는 가장 좋은 방법이 아닐까 생각합니다. 그만큼 양도세는 세율이 높으므로 사업자를 내고 세금을 납부하는게 좋을 수 있지만, 그전에 양도세와 비교해서 차이가 얼마나 나는지 계산을 해보는게 좋을 것 같습니다.
참고로 오피스텔 보유는 청약에 있어서 무주택기간 계산에 전혀 반영이 되지 않습니다. 무주택자와 같다고 보는데요. 이것만 보더라도 오피스텔에 관한 법이나 유권해석은 너무 오락가락 하는 것 같아요.
오피스텔 부가세 환급
끝으로 임대사업자를 등록해서 부가가치세를 환급받기 위해서는 분양계약 후 20일 이내에 일반임대 사업자 등록을 해야 환급받을 수 있습니다. 다만 주택임대사업자로 등록을 한다면 부가세 환급을 받지 못하고 연간 임대료 인상제한이 적용되며 건강보험료 대상자가 될 수 있습니다.
오피스텔 1가구 2주택 여부에 대해서 요약을 하면 업무용으로 사용하면 주택수에서 제외가 되고 전입신고를 하지 않아야 합니다. 매매를 할때 양도세 피하는 방법까지 정리를 했으니 참고해서 신중하게 결정하셨으면 좋겠습니다.