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용적률과 건폐율 의미
용적률은 건물 연먼적을 땅의 넓이로 나눈 비율을 말합니다. 건폐율의 개념을 도입해 설명하면 용적률은 건폐율 x 건축물 높이라고 생각할 수 있을 것 같아요. 좀 더 구체적으로 용적률과 건폐율 의미에 대해서 설명을 드리겠습니다. 용적률은 대지면적에 대하여 지하층을 제외한 지상층 면적합계의 비율이라고 합니다.
용적률을 계산할때는 지하층의 바닥면적과 지상층 중 주차장 용도, 초고층 빌딩의 피난안전구역은 계산에서 제외하게 되는데요. 모든 경우가 다 제외되는 것은 아니고 일정 요건 아래에서 제외를 하고 있습니다. 대지면적이 100m2이고 치하층부터 지상 4층까지 층별 바닥면적이 50m2일때 지하층 면적은 제외하고 1~4층까지 합을 내면 된다고 해요.
즉 50m2 x 4 = 200m2 이기 때문에 용적률은 200m2/100m2 으로 퍼센트로 구하면 200%가 나옵니다. 참고로 바닥면적은 기둥이나 외벽의 중심선을 둘러싼 면적을 의미하는데 발코니의 경우라면 외벽에 접한 가장 긴 길이에 1.5m를 곱한 면적을 제외하고 바닥면적으로 계산합니다. 그럼 용적률과 건폐율에서 건폐율을 알아볼게요.
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 대지가 100m2 그리고 건축면적이 60m2 이라면 건폐율은 60m2이 나옵니다. 나머지 40%는 공지로 구분이 되지만, 현실에서는 공지를 잘 느끼지 못하는 경우가 많을 것 같은데요. 그 이유는 건물을 지을때는 옆 건물과 거리를 두어야 하는데 이 부분에 들어가기 때문입니다.
건축면적은 건축물의 수평투영면적 중 가장 넓은 층의 면적을 말하지만 건축물의 형태가 복잡해서 외벽으로 튀어나온 끝부분은 1m를 제외하고 나머지 부분만 건축면적으로 인정을 하게 되고요. 용적률이 높다는 말은 땅에 비해서 건물을 고층으로 올릴 수 있다는 의미입니다.
용적률이 높은 땅이 일반적으로는 가치가 높아서 가격이 비싼 경우가 많을 것 같아요. 지자체마다 기준이 조금 다르지만 일반적으로 1종 전용주거지역은 용적률 50~100%, 건폐율 50% 이하입니다. 일반상업지역이면 건폐율 80%이하, 용적률 300~1300%입니다.
용적률과 건폐율은 주변 환경의 영향을 받기도 합니다. 용적률과 건폐율이 올라가면 건축하는 입장에서는 경제성이 높아지지만 주변 일조권을 침해하거나 미관상 보기가 안좋을 수 있습니다. 특히 우리나라는 상업지역의 경우 일조권을 따로 규제하지 않기 때문에 주변 환경을 무시하고 건물이 올라갈 때도 종종 있습니다.
지금까지 용적률과 건폐율에 대해서 이야기를 해보았는데요. 각각의 의미는 건물을 짓거나 재개발과 같이 투자를 위해서 알아두면 좋고 용도 변경을 통해 리모델링을 하는 경우처럼 상세하게 규정을 살펴야 하는 경우 확인하면 좋을 것 같습니다.