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전세권 설정이란
우리나라의 독특한 주거문화로 전세제도를 말할 수 있습니다. 낯선 집주인에게 거금을 맡기고 계약에 따라서 몇 년간 거주한 후 보증금을 돌려받는 제도인데요. 만약 집주인이 돌려주지 않거나 돌려줄 형편이 되지 않는다면 문제가 발생할 수 있다는 단점을 가지고 있습니다.
이러한 문제를 해결하기 위해서 확정일자 또는 전세권 설정을 하는 경우가 있는데요. 최소한의 법적인 문제 대응을 위해서 꼭 필요한 제도입니다. 결론적으로 말씀드리면 확정일자 그리고 전세권 설정 모두 비슷한 수준의 권리를 보호합니다. 물론 전세권 설정이 조금 더 강제적인 조치를 취할 수 있다는 특징이 있고 실제 보호하는 권리는 거의 비슷하다고 하는데요.
전세권 설정이란 집주인의 동의를 얻어서 등기부등본에 세입자의 이름을 올린다고 보시면 됩니다. 확정일자는 전입신고를 해야 신청을 할 수 있지만, 전세권 설정은 전입신고를 하지 않아도 신청이 가능하고 당일 효력이 발생합니다. 또한 전세권 설정을 하면 전세금을 반환받지 못할때 소송없이 집을 경매로 넘길 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
따라서 현실적으로 대부분의 집주인들이 동의를 해주지 않는 경우가 많다고 하는데요. 게다가 전세권 설정을 할때는 비용도 많이 드는 것 같습니다. 확정일자는 600원 정도면 업무 처리가 가능합니다. 이와 비교하면 등록세, 지방교육세, 등록수수료, 법무사 수수료 등이 나오고 수수료는 필지당 만원에서 만오천원 정도를 납부해야 합니다.
따라서 현실적으로 확정일자 정도로 권리를 보호하는 경우가 많습니다. 확정일자는 임대차계약서에 날짜가 찍힌 도장을 받는 것을 말하는데요. 확정일자를 받으면 세입자는 대항력과 우선변제권을 갖게 됩니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 계약기간 내에는 거주할 수 있는 권리이고, 우선변제권은 집이 넘어 갔을때 다른 채권자보다 우선해서 전세금을 받을 수 있는 권리를 말합니다.
전세권 설정이란 이 부분에서 확정일자와 차이를 보입니다. 임차보증금을 반환하지 않을 경우 법원 판결없이 직접 경매신청이 가능하지만, 확정일자는 보증금 반환 소송에서 승소 판결을 받는 단계를 거쳐야 합니다.
하지만 전세금을 돌려받는데만 집중해서 본다면 확정일자만으로도 충분하다는 견해가 많다고 합니다. 다만 등기부등본을 잘 확인해서 앞선 순위가 있는지 미리 살피셔야겠죠. 또한 집값 대비해서 전세가율이 너무 높다면 주의하는게 좋습니다.
오늘은 전세권 설정이란 어떤 의미이고 법적인 효력이 있는지 살펴보았습니다. 최근에는 전세반환보증보험 제도가 있기 때문에 만약 걱정이 된다면 주택도시보증공사를 통해서 해당제도를 이용하는게 안전한 방법일 것 같습니다.